A força da grana que ergue

Caixas de vidro, aparentemente anônimas e auto-suficientes, brotam repetidamente em grandes centros financeiros, reproduzindo um modelo de arquitetura global. Algumas brincam com a geometria de maneira abusada. Desafiam a gravidade. Outras não se intimidam em se inspirar na velha forma francesa e seu esnobe estilo neoclássico. De aço escovado e revestidas de espelho - que refletem o sufoco quase asfixiante das metrópoles -, as torres comerciais são o retrato fiel do crescimento econômico. De qualquer país. Foi assim nos Estados Unidos do pós-guerra. Está sendo assim na China, na Rússia, na Índia e também no Brasil. Em qualquer momento da história, há uma relação indissociável entre a expansão do PIB, a construção civil e suas diferentes expressões arquitetônicas.

No Brasil, apenas nos últimos três anos, foram alocados mais de R$ 20 bilhões no setor imobiliário. A costura apropriada de fatores macroeconômicos favoráveis - taxas de juros menores, aumento do nível de renda e emprego - devidamente arrematada por um mercado de capitais mais robusto propiciou injeção recorde de recursos no setor. Nunca se investiu tanto em tão pouco tempo, desde o milagre econômico e o traço inovador de Oscar Niemeyer. O resultado dessa realidade está exposto, para quem quiser apreciar, no concreto que rasga a paisagem de cidades brasileiras, como São Paulo e Rio.

Diferentes estudos brasileiros retratam que crescimento econômico se traduz em expansão da construção civil. Pesquisa do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) estabelece uma relação entre a expansão do PIB e a demanda por engenheiros e arquitetos. Se a economia crescer no ritmo de 3% ao ano - num cenário considerado modesto pelo instituto, o Brasil precisará de 531,7 mil profissionais em 2022, aumento de 137% sobre 2009. Em um exercício de aceleração econômica virtuosa, de 7% ao ano, a demanda atingiria 1,1 milhão de profissionais, uma alta de 380% sobre a disponibilidade atual.

"Há correlação direta entre a evolução da economia e o setor imobiliário", afirma Claudio Alencar, professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP). "O gatilho para novos investimentos no setor é o ambiente macroeconômico favorável." Alencar desenvolveu uma pesquisa que comprova que para cada ponto porcentual de crescimento do PIB houve expansão de 0,9% no mercado de escritórios. O estudo foi feito com base em dados coletados entre 1994 e 2004. "A relação seria diferente, porque o setor está em expansão e há equilíbrio maior entre a demanda e a oferta." Guilherme Soares, diretor da multinacional de consultoria imobiliária Jones Lang La Salle, corrobora a tese. "A expectativa para os próximos anos é de intensa atividade, em todos os níveis e segmentos."

E é justamente essa combinação - aliada ao déficit habitacional e ao aumento da concessão de crédito - que pôs o setor imobiliário brasileiro, diferentemente da década passada, no radar atento dos investidores estrangeiros. São eles os donos da maior parte do dinheiro que entra nas construtoras via Bolsa de Valores ou, diretamente, por meio de fundos de private equity. Na primeira rodada de abertura de capital, entre 2006 e 2007, os estrangeiros representaram mais de 70% dos R$ 13 bilhões que foram obtidos pelas construtoras. Porcentual superado na recente leva de ofertas de ações, que já produziu mais de R$ 5 bilhões em ofertas primárias, quando o dinheiro vai diretamente para o caixa da empresa.

Para surpresa do mercado, um terceiro grupo de construtoras se dispôs a testar novamente o apetite dos investidores. Juntas, têm a ambição de levantar mais R$ 3 bilhões em ofertas que estão em fase de prospecção. Paralelamente, há várias companhias visitando investidores ao redor do mundo para arrecadar no mínimo R$ 500 milhões para montar fundos de participação, que entram como sócios em cada projeto. Sem falar nos investidores institucionais, como fundos de pensão, que voltaram a ver o mercado imobiliário como algo atraente, após a queda das taxas de juros.

O potencial de crescimento do mercado brasileiro seduz os investidores de fora, que jamais abandonam a leitura comparativa entre os países. Quando se fala em financiamento - motor do setor imobiliário em qualquer parte do mundo -, a participação do Brasil ainda é tímida. A fatia do crédito imobiliário em relação ao PIB brasileiro é de apenas 2%. No México, é de 9%. No Chile, 18%, chegando a 58,6% na Espanha e 74,5% nos EUA.

O interesse dos estrangeiros ecoa nos escritórios globais de arquitetura. "Identificamos clientes-chave nos EUA que estão procurando expandir suas operações no Brasil", diz Chris Laul, presidente da americana HOK, empresa de arquitetura fundada há 55 anos com 23 escritórios e presença no Sudeste Asiático, Oriente Médio e Índia. Segundo Laul, a HOK - que assina o projeto da sede de empresas como Cisco e Shell, além do Federal Reserve de duas cidades americanas - tem planos de vir para o Brasil, de preferência em parceria com arquitetos brasileiros. "Vimos que a economia brasileira está um tanto inflada após a crise econômica global, com uma vasta oportunidade de crescimento e desenvolvimento", afirma Laul.

O seu ex-braço de negócios, o HOK Sport Venue (vendido em março do ano passado e rebatizado de Populous), já está discretamente no Brasil. Com histórico de quem já projetou os estádios de Wembley em Londres e a arena olímpica de Sidney, coube a ele criar o Estádio Dunas, em Natal (RN), para sediar alguns dos jogos da Copa de 2014.

O escritório nova-iorquino Diller Scofidio + Renfro também pôs o pé no país. Desta vez, como convém e atrai os estrangeiros, pelas belas areias cariocas. Levaram a melhor no Concurso de Ideias e vão assinar o projeto arquitetônico do novo Museu da Imagem e do Som (MIS), que se descortinará de frente para o mar, na praia de Copacabana. Os suíços Jacques Herzog e Pierre de Meuron, criadores do Estádio Olímpico de Pequim (mais conhecido como Ninho de Pássaro) e da Tate Modern, vão incrementar o segmento de edifícios públicos com vocação para cartão-postal e assinam o projeto do futuro teatro de dança e de ópera, em São Paulo. O espaço ocupará o terreno da antiga rodoviária da cidade, em frente da Sala São Paulo.

O traçado importado desses escritórios que agora disputam projetos brasileiros será uma tendência ainda maior, num momento em que o país vai sediar o espetáculo da Copa, em 2014, e da Olimpíada, dois anos depois. Mas os atrativos não se encerram nesses eventos. Os escritórios internacionais de arquitetura se movem para onde está o dinheiro. E, agora, o dinheiro está nos países emergentes, a exemplo do Brasil, uma das estrelas do grupo. O que tem acontecido é uma mescla de habilidades: os escritórios estrangeiros trazem o projeto conceitual e o arquiteto brasileiro entra com a execução e tropicalização dos conceitos.

"O custo operacional de um escritório internacional é maior e não justifica ter um projeto feito integralmente por eles até porque o Brasil tem uma excelente arquitetura, com escritórios experientes e capazes de produzir projetos de altíssima qualidade", diz Soares, da Jones Lang La Salle.

Embora esteja à sombra da fama solitária da dupla Oscar Niemeyer - lenda viva dos traços nacionais - e do urbanista Lúcio Costa, o Brasil reúne hoje outros talentos importantes, com trabalhos expostos tanto aqui quanto lá fora. Alguns deles, a exemplo dos arquitetos do Botti & Rubin, Aflalo & Gasperini e Vannucchi & König, são os responsáveis por mudar o visual que margeia o rio Pinheiros, na capital paulista. Atentos às necessidades urbanas e internacionais, esses arquitetos trouxeram para o país o modelo "skyline" das cidades globalizadas.

Na mesma linha, nomes como o de Isay Weinfeld surgem quando o tema é inovação em empreendimentos comerciais. Ele assinou, entre outros projetos, a sofisticada Casa Fasano e a estilosa loja da Havaianas, no coração da Oscar Freire, em São Paulo. E, embora seja controvertido, não há como não se lembrar das exóticas criações de Ruy Ohtake, que coloriu de "pink" os vidros espelhados do instituto Tomie Ohtake e ancorou uma "melancia de concreto", ao edificar o Hotel Sky, ambos em São Paulo.

Os investidores são globais. E, para atendê-los, existe um mercado consolidado de corretores globais. São empresas como a própria Jones Lang La Salle e a Newmark, baseada em Nova York, e sua parceira, Knight Frank, com sede em Londres, que operam em mais de 195 escritórios estabelecidos em seis continentes. "Com mais de seis colaboradores, atendemos necessidades locais e globais buscando imóveis para alugar ou comercializar para investidores e empreendedores do mundo todo", diz Sérgio Negro, presidente da Knight Frank no Brasil.

As empresas globais que ocupam esses modernos edifícios, idem. O resultado é uma profusão mundial de construções com conceitos muito próximos, uma linguagem simbiótica de arranha-céus de aço e concreto em diferentes cidades. "Existem as peculiaridades de cada país, mas os prédios comerciais estão cada vez mais parecidos", afirma Tom Farrel, responsável pela área mundial de design e construção da Tishman Speyer, empresa americana proprietária do Rockefeller Center, em Nova York, e do World Trade Center, em São Paulo. "Os inquilinos são os mesmos e querem uma linguagem-padrão", diz Farrel.

Apesar dessa similaridade - até o olhar mais atento tem dificuldades em distinguir que país sedia este ou aquele exemplar de modernismo arquitetônico - investidores, arquitetos e construtores não podem negligenciar aspectos culturais na elaboração de um projeto. Na Índia, por exemplo, os prédios precisam seguir uma espécie de feng shui, batizada de "uastu", cujas regras determinam o posicionamento do edifício e por onde entra e sai o ar. Na China, onde tudo é superlativo, os edifícios não fogem à regra. Lá, um projeto com menos de 100 mil metros quadrados não sai do papel. Nas especificidades técnicas, Brasil e Índia exigem prédios com ventilação cruzada, algo totalmente dispensável em Londres ou Nova York.

Enquanto o mercado de escritórios caminha para uma convergência dos projetos, ainda que haja peculiaridades, o segmento residencial brasileiro é único. Nos EUA, os apartamentos têm ar-condicionado central, o que dispensa o uso de janelas em ambientes como cozinha e banheiros. Aqui, é imprescindível que haja iluminação natural e janelas por todos os lados.

"A arquitetura residencial brasileira é uma das mais sofisticadas do mundo", diz Luiz Henrique Ceotto, responsável pela área de design da Tishman Speyer no país. "Aqui, os apartamentos têm hierarquia dos ambientes." As extensas sacadas gourmet com churrasqueira, que viraram sensação no Brasil, soariam o alarme de incêndio de qualquer prédio americano. Quanto ao design, até uma distraída passagem pelos bairros de São Paulo faz notar a insistente presença do estilo neoclássico dos prédios, que antes era restrito aos empreendimentos de luxo e agora se multiplica nos mais diversos padrões.

Quando se fala em tecnologia, essas diferenças se acentuam. O Brasil ainda está defasado em termos de materiais e técnicas de construção. Nos Estados Unidos, por exemplo, há softwares que possibilitam a produção de peças na fábrica desenhadas nas dimensões e com as características projetadas por arquitetos e engenheiros.

"Antes dessa expansão recente, a construção civil brasileira ficou parada por mais de 25 anos", afirma Ceotto. "O mercado ficou tão deprimido que ao primeiro sinal de recuperação já faltou material e mão de obra", completa. A mentalidade brasileira, explica, sempre foi a de fazer o mais simples possível para vender o mais barato possível. "Agora, existem todas as condições possíveis para que isso mude", avalia.

Lourenço Gimenes, um dos três jovens sócio do escritório Forte, Gimenes & Marcondes Ferraz (FGMF), tem a mesma opinião. "Desde a época do milagre econômico, o Brasil não tem uma cultura de investir em planejamento e projeto arquitetônico, simplesmente porque não havia recursos para investir nisso. Houve uma estagnação tecnológica", observa. "De dez anos para cá, houve uma reorientação, os projetos passaram a privilegiar também o uso de materiais diferenciados e também construções pré-moldadas."

O FGMF foi contratado pela construtora Zarvos para desenhar uma nova proposta corporativa, contrapondo-se às tradicionais torres que se proliferam no eixo São Paulo-Rio. Na contramão das altíssimas espigas de concreto, o projeto Edifício Madalena é bonito e bem resolvido. No lugar das janelas lacradas, foram colocadas portas de correr. Pé-direito duplo e varandas garantem a ventilação natural. Isso reduz o uso de ar-condicionado, o que permite menos gasto de energia e menos ar seco. O empreendimento também estimula áreas convivência, com poltronas ao ar livre e rodeadas de plantas.

Seja em qual escala for, a preocupação com o ambiente é inerente ao futuro da construção. O marketing verde ganhou tamanha proporção que o termo sustentabilidade chega a ser usado de forma leviana.

Mas o fato é que cada um desses edifícios de ponta são meticulosamente projetados para ser especiais e verdadeiramente inovadores sob diferentes aspectos: no estilo, no design, na tecnologia, no uso eficiente do espaço, da água e da energia. Originalidade e necessidade se alinham, sem que um se sobreponha ao outro. O planeta e o bolso agradecem.

O custo operacional desse tipo de edifício é substancialmente mais baixo. "Torna o projeto mais atraente para locação, já que inquilinos multinacionais e grandes empresas nacionais prezam esses diferenciais, o preço do condomínio fica mais baixo e atrai investidores institucionais, que estão preocupados com a rentabilidade, liquidez e qualidade de seus investimentos no longo prazo", diz Guilherme Soares, da Jones Lang La Salle. Para os arquitetos estrangeiros, as maiores oportunidades aparecem justamente aí. "Nós vemos um leque de oportunidades de design no Brasil, particularmente relacionadas à sustentabilidade", diz Chris Laul.

A sustentabilidade caminha lado a lado com a auto-suficiência. Principalmente em países como o Brasil. Para minimizar a falta de infra-estrutura urbana, surgem, cada vez mais, edifícios corporativos auto-suficientes. São quase ilhas high-tech, centradas nas próprias necessidades e concebidas em cada detalhe para suprir as possíveis deficiências de infraestrutura das cidades - de enchentes a apagões elétricos. É uma engrenagem que tem de funcionar perfeitamente para que um exército de mais de 5 mil pessoas possa trabalhar sem interrupções inesperadas. Até porque muitas multinacionais pagam contrato de performance para os gestores de condomínio e qualquer medida de desempenho fora dos padrões estabelecidos pode ser punida com multa.

O Rochaverá, prédio localizado em São Paulo, concebido pela Tishman Speyer e construído pela Método Engenharia, é um exemplo entre outros que estão prontos ou em construção na cidade. Com fachadas inclinadas - o topo é mais largo que a base -, o complexo com quatro torres (duas gêmeas de 16 andares, uma de 8 e uma terceira, a ser construída, de 30) tem um sistema próprio de cogeração de energia, alimentado por gás natural, capaz de atender a 100% da carga de todo o empreendimento. Isso quer dizer que o empreendimento não depende da distribuidora de energia elétrica de São Paulo, a AES Eletropaulo, e, em caso de apagão, o prédio se mantém em pleno funcionamento, com ar-condicionado, elevadores e serviços de telecomunicações, segundo João Perez, diretor-financeiro da Ecogen, especializada na cogeração de energia.

A resposta ao crescimento econômico, porém, tem limites. Físicos até. Em São Paulo, os principais corredores de edifícios de alto padrão, como Faria Lima, Vila Olímpia e Berrini, canteiros de obras de empreendimentos comerciais nos últimos quatro anos, estão com o potencial construtivo esgotado. Pela lei de zoneamento, não se pode construir mais um único metro quadrado, além do que já foi aprovado. Haverá alterações só se for aprovado um novo projeto de lei ou um novo plano diretor.

No Rio, as barreiras são impostas pela própria geografia da cidade. Os novos prédios comerciais de alto padrão que estão sendo construídos ficam todos em terrenos espremidos no centro da cidade. Há pelo menos quatro edifícios em obras. Na falta de espaço, uma alternativa comum no Rio são os chamados retrofits, a boa e velha reforma, muito usual na Europa e nos EUA.